A integralização de imóveis em holdings patrimoniais e outras estruturas societárias sempre envolveu uma variável capaz de alterar significativamente o custo do planejamento: o ITBI. Em muitos municípios, a atividade imobiliária da empresa era utilizada como fundamento para negar a imunidade constitucional e exigir o imposto no momento da transferência.
O STF encerrou essa discussão no Tema 1.348 da repercussão geral. Por maioria, o Plenário reconheceu que a imunidade do ITBI na transferência de bens para integralização do capital social independe da atividade preponderante da pessoa jurídica. Isso inclui empresas que atuem com compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. A Corte, contudo, manteve o limite já afirmado no Tema 796: a imunidade alcança o valor efetivamente destinado à integralização do capital social. Também ficou expressamente preservada a possibilidade de os municípios demonstrarem simulação ou fraude.
Para famílias empresárias, holdings e grupos com patrimônio imobiliário relevante, a decisão muda uma premissa importante de planejamento. Uma reorganização que antes poderia ser descartada por causa da atividade imobiliária da empresa merece ser reavaliada à luz da nova tese.
Isso não significa que transferir qualquer imóvel para uma holding tenha se tornado automaticamente imune. Valor do capital, eventual excedente, avaliação dos bens, documentação societária e finalidade da operação continuam sendo essenciais. Estruturas artificiais permanecem sujeitas à fiscalização.
O ganho do julgamento está em retirar uma barreira objetiva que vinha sendo utilizada para afastar a imunidade. A atividade imobiliária, sozinha, deixa de ser razão suficiente para cobrar ITBI sobre a integralização — mas a forma como a operação é estruturada continua fazendo toda a diferença.